Qu’est-ce qu’un bail de location ?

Qu’est-ce qu’un bail de location ?

Un bail de location est un contrat établi entre un propriétaire – bailleur et un locataire afin de  déterminer les obligations et les droits des deux parties pendant leur engagement immobilier. Sur ce document est également inscrit le type de bien loué (vide ou meublé), les responsabilités de chacun (entretien, travaux, réparation, respect des règles de la copropriété (le cas échéant)), et  la durée déterminée pour laquelle le locataire est autorisé par le propriétaire à occuper les lieux.

Depuis l’instauration de la loi ALUR en 2014, la signature d’un bail locatif est un acte obligatoire.

Quelle est la durée d’un bail de location ?

La durée d’un contrat de location dépend de la forme du bail signé et des clauses qui l’entourent. Elle diffèrent grandement selon les prestataires c’est-à-dire s’il s’agit d’une personne physique (individu) ou d’une personne morale (entité juridique).

Si le bailleur est une personne physique ou une SCI (Société Civile Immobilière), le bail pour une maison vide est d’un minimum de 3 ans. En revanche, si le bailleur est une personne morale, le bail d’un bien loué vide est d’une durée minimale de 6 ans.

Lorsque la location est meublée, la période du contrat est écourtée à 1 an avec une tacite reconduction et peut être réduite à neuf mois si le locataire est un étudiant.

Il existe une exception qui peut réduire la durée de ces délais de baux locatifs. Il s’agit d’un événement précis qui justifie la reprise du bien  par le propriétaire pour des raisons familiales (loger des enfants, parents, lui-même) ou professionnelles (rapprochement du lieu de travail).

Maison miniature avec des clés à coté signifiant la signature d'un bail de location

Comment résilier un bail de location ?

Les conditions pour résilier un bail de location diffèrent en fonction du type de contrat signé. Quel que soit l’instigateur du congé donné, le locataire comme le propriétaire – bailleur doit impérativement informer l’autre partie de son souhait de libérer les lieux. Cet avis est obligatoirement manuscrit et doit être expédié sous la forme d’une lettre recommandée avec accusé de réception ou être avisé par le biais d’un huissier de justice. 

Attention toutefois à bien prendre en compte la date d’échéance du bail signé et les clauses qui encadrent l’accord en fonction du type de bail de location souscrit.

Bon à savoir : Les délais de préavis prévu par la loi sont différents d’une partie à une autre. Il est plus long pour un propriétaire de rompre un contrat locatif que pour un locataire.

Quand peut-on résilier un bail de location ?

Si vous êtes propriétaire et que vous voulez donner congé à votre locataire, vous devez respecter un délai de préavis incompressible et qui doit être donné en dehors de la trêve hivernale.

Si vous êtes locataire, vous devez également informer votre bailleur – propriétaire de votre volonté de rendre l’appartement ou la maison en prenant en considération une durée de préavis fixée par le gouvernement.

En fonction de la ville où vous habitez, le délai peut être raccourci si le bien se trouve en zone tendue.

Pour la résiliation d’un bail de location à la demande du propriétaire :

  • 6 mois pour une location d’un bien vide
  • 3 mois pour une location d’un bien meublé

Cette durée peut être réduite sous certaines conditions :

  • Vente du logement
  • Non-paiement du loyer depuis plusieurs mois
  • Reprise du bien pour y loger un proche ou y habiter lui-même
  • Nuisances sonores du locataire auprès du voisinage
  • Dégradations importantes de l’habitation
  • Non respect des clauses inscrites dans le bail signé

Pour la résiliation d’un bail de location à la demande du locataire :

  • 1 mois pour une location d’un bien meublé
  • 3 mois minimum pour un location d’un bien vide
  • 1 mois minimum pour une location d’un bien vide en zone tendue

Par exemple, si vous libérez une maison à louer à Caen, il faut prévoir une résiliation de bail 3 mois avant la date à laquelle vous voulez être partis. En revanche si vous habitez une agglomération comme La Rochelle, la durée est raccourcie à 1 mois car la ville est située en zone tendue, c’est-à-dire qu’il y a un manque de logements vacants face à la demande.

Homme signant un bail de location

Comment se désolidariser d’un bail de location ?

Lorsqu’un bail de location est signé par plusieurs locataires auprès du bailleur, des clauses particulières sont évoquées. L’apposition de la signature de chaque personne occupant le logement est obligatoire afin d’attester de la prise de connaissance des règles, droit et devoirs de chaque partie engagées sur le contrat immobilier.

Cet acte est obligatoire pour les couples vivant en concubinage (non pacsés, non mariés), les personnes libres et les colocataires.

Quand une des personnes signataires souhaite résilier son engagement c’est-à-dire se désolidariser d’un bail de location, il lui suffit de rédiger une lettre recommandée avec accusé de réception pour informer le propriétaire de sa volonté de quitter les lieux.

Attention cependant, si vous avez été hébergé sans avoir signé le bail, vous n’avez aucun droit sur le logement. En étant considéré comme simple occupant, vous pouvez prendre congé à tout moment et sans préavis. Par contre, le locataire signataire du bail est en droit de vous contraindre à quitter le logement puisque vous n’êtes pas mentionné sur le contrat.